Územní souhlas

Územní souhlas

Institut územního souladu zavedl stavební zákon. Jeho cílem je zjednodušit realizaci staveb. Z jeho ustanovení o územním souhlasu však vůbec nezjistíte, jakým že to rozhodnutím územní souhlas vůbec je.

Ve stavebním zákoně není uvedeno, jakým způsobem dává stavební úřad územní souhlas ve známost veřejnosti. Jak se bránit již vyřešil Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 22. ledna 2009, č.j. Ad 92/2008-76, dostupném na www.nssoud.cz.

Citováno: „Územní rozhodnutí i uzemní souhlas mají tytéž právní účinky. Územní souhlas je určitou altrnativou vůči územnímu rozhodnutí. V mnohém se podobá souhlasu s provedením ohlášení stavby, terénní úpravy nebo zařízení (§ 106 SZ). Ochrana práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení je v případě územního souhlasu zajištěna tak, že žadatel musí k žádosti o vydání územního souhlasu doložit souhlasy osob uvedených v § 85 odst. 2 písm. a) a b) SZ, vyznačených rovněž v situačním výkresu. Jedná se tedy o souhlasy vlastníků nemovitostí, na nichž má být záměr uskutečněn, a osob oprávněných z jiných věcných práv k těmto nemovitostem a dále tvz. sousedů. Územní souhlas je tedy individuálním správním aktem, který má přímé účinky na žadatele o vydání územního souhlasu, ale může se též přímo dotknout práv třetích osob. Územní souhlas zakládá práva žadateli o souhlas a přímo se dotýká práv a povinností ostatních subjektů vymezených v § 85 odst. 2 písm. a) a b) SZ. Na této skutečnosti nic nemění ani jejich souhlas se záměrem žadatele o územní souhlas, který je podmínkou pro jeho vydání. Tyto subjekty vyjádřením svého souhlasu pouze svolují k zásahu do svých práv a povinností; aprobovaný zásah však zůstává zásahem. Územní suhlas má nadto stejné právní účinky jako územní rozhodnutí, když se od územního rozhodnutí odlišuje jen tím, že územní souhlas se vydává ve skutkově a procesně jednodušších případech, které mají bezkonfliktní povahu. Nejvyšší správní soud proto dospěl k závěru, že územní souhlas je rozhodnutím ve smyslu § 67 odst. 1 správního řádu. Není proto vyloučeno podání odvolání proti němu.“

Sousedé se tedy mohou proti územnímu souhlasu ve správním řízení bránit odvoláním a proti rozhodnutí o něm správní žalobou, případně kasační stížností k Nejvyššímu správnímu soudu.

Snížení hodnoty rodinného domu v důsledku nové výstavby

Nejčastější problém vlastníků rodiných domů, v jejichž blízkosti má vyrůst nová stavba, můžeme uvést příklad:

„Na pozemku sousedícím s rodinným domem byla územním rozhodnutím umístěna stavba bytového domu. Podle vyjádření realitní společnosti tržní hodnota nemovitosti klesne alespoň o 15-20%. Tím vznikne finanční škoda, ale námitky nebyly stavebním úřadem vyslyšeny.“ Těmto obavám lze rozumět, ale neexistuje žádný právní předpis, na základě něhož by bylo možné snížení hodnoty domu stanovit. V územním řízení krom toho již nelze takováto hlediska zohlednit, neboť pro to nejsou žádné právní prostředky. Otázky důsledků staveb na jejich okolí, včetně prodejnosti nemovitostí, jsou totiž dány a vyřešeny pro územní řízení v platné územně plánovací dokumentaci. Jsou to územní a regulační plány, které stanoví základní koncepce rozvoje území obce, ochranu hodnot, plošné a prostorové uspořádání atd.

Obyvatelé obce si musí střežit svá práva včas, tj. již v procesu pořizování a schvalování územně plánovací dokumentace, a snažit se tak o tu formu zástavby, která je pro ně přijatelná. Naopak pokud je rozhodnutí o umístění stavby v souladu s územně plánovací dokumentací, jde ze strany jejího vlastníka pozemku o jeho vlastnické právo v mezích přístupných podle plánovací dokumentace.

V této souvislosti je třeba poukázat i na usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 7. 2009, č.j. 1 Ao/2009 – 120, publ. pod č. 1910/2009 Sb.NSS, v němž Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že „v procesu tvorby územního plánu či v procesu vedoucím k jeho změně se náhrada za zásah do vlastnického práva neposkytuje, neboť neobsahuje procesní nástroje k jejímu poskytování. To znamená, že územním plánem může dojít k omezení vlstníka pozemků či staveb v území regulovaném tímto plánem ve větší než spravedlivé míře, a to i bez jeho souhlasu. Otázku kompenzace je nutno řešit na základě příme aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného užití ust. § 102 stavebního zákona, včetně ustanovení o subjektech povinných k výplatě náhrad, o lhůtách a procedurách k jejich poskytnutí a o soudní ochraně v občanském soudním řízení. Nejvyšší správní soud proto v daném případě zdůrazňuje, že i kdyby omezení vlastnického práva, která pro stěžovatele vyplývají z územního plánu a rozhodnutí o umístění stavby, přesáhla určitou spravedlivou míru, v rámci níž lze taková omezení po každém vlastníku bez dalšího spravedlivě požadovat, nelze se v rámci procesu tvorby tohoto územního plánu, natož pak v územním řízení, zabývat kompenzací tohoto omezení vlastnického práva.