Oznámení o užívání stavby rodinného domu

Oznámení o užívání stavby rodinného domu

V dnešní době lze stavbu rodinného domu užívat před tvz. kolaudací. Nový stavební zákon užití tohoto institutu omezil, když stavebníkům rodinných domů i dalších staveb (ne však těch, jež jsou uvedeny v § 122 odst. 1 SZ) umožnil užívání stavby v návaznosti na jejich dokončení.

Doba, kdy stavebníci čekali po dokončení rodinného domu na „kolaudační komisi“ je dávno pryč. Podle § 119 SZ lze dokončenou stavbu schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu podle § 104 odst. 2 písm. a) až e) a n) anebo pokud byla prováděna na podkladě veřejnoprávní smlouvy (§ 116) nebo certifikátu vydaného autorizovným inspektorem (§117) a byla provedena v souladu s ním, užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu (§ 120) nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník je povinen zajistit, aby před samotným užíváním stavby proběhly všechny předepsané zkoušky.

Oznámení záměru užívat stavbu

Jen na základě zákonného ustanovení stavebník sám od sebe s užíváním stavby započít nemůže. Nejprve je povinen svůj záměr oznámit stavebnímu úřadu, a to nejméně 30 dnů předem, nejde-li o stavbu uvedenou v § 122 (viz §120 SZ). Užívaní stavby pro účel, k jemuž je určena, může byt započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutí užívání nezamítne. A to v případě, jetliže stavební úřad na základě závěrečné stavební prohlídky zjistí, že podmínky ochrany života a zdraví osob neo zvířat, že stavba neohrožuje bezpečnost atd., nebyly splněny. Postup stavebního úřadu je stejný u staveb provedených v rozporu se stavebním povolením či ohlášením nebo u staveb užívaných bez předchozího oznámení stavebnímu úřadu.

Kontrolní prohlídky

Kontrolní prohídky provádí stavební úřad v návaznosti na stavební povolení, v němž jsou fáze výstavby stanoveny. Stavebník sám navrhuje plán kontrolníchprohlídek v žádosti o stavební povolení (viz příloha č. 2, část B, bod 4. vyhl. č. 526/2006 Sb.). Na základě ohlášení tento postup užít nelze, neboť ve stavebním ohlášení žádné podmínky nelze uvést. To neznamená, že stavební úřad neprovede kontrolní prohlídku (viz § 133 odst. 1). Z ustanovení § 120 odst. 2 SZ plyne, že stavební úřad se závěrečnou kontrolní prohlídkou počítá.

Stavební dokumentace

Dojde-li při průběhu výstavby k nepodstatným odchylkám, které nejsou uvedené ve stavebním povolení, ohlášení stavebnímu úřadu nebo projektové dokumentaci, musí být předložena stavebnímu úřadu nová skutečná dokumentace spolu s oznámením užívání stavby. Pokud se jedná o stavbu technické nebo dopraní infrastruktury, musí být nová dokumntace předložena vždy. Pro stavbu v evidenci katastru nemovitostí (rodinné domy vždy), je stavebník povinen doložit geometrický plán stavby. Pokud se původní dokumentce skutečného stavu stavby z nějakého důvodu poškodila nebo ztratila, je stavebník povinen pořídit novou dokumentaci skutečného stavu, jelikož při změně vlastníka stavby musí být předána tato dokumentace novému vlastníkovi.

Faktory ovlivňující výběr pozemk

Rozhodnete-li se stavět, první, co potřebujete, je vhodný pozemek. Pořízení stavební parcely může být finančně náročné, jelikož její cena závisí na mnoha parametrech.

1. Velikost stavebního pozemku

Stavební parcela by měla být svou velikostí úměrná velikosti budoucího rodinného domu a zároveň by neměla být menší než 700 m². K základním faktorům, které ovlivní výběr parcely, patří: Výška domu, počet podlaží, vzdálenot od ulice, maximální zastavěná plocha. Tyto informace vám budou poskytnuty na stavebním úřadu. Ideální parcela se svým rozměrem blíží obdelníkovému tvaru s nejmenší stranou alespoň 20 m. Nevhodná parcela může zkomplikovat příjezd k domu nebo nebude zajišťovat dostatečné soukromí.

2. Cena pozemku

Cena pozemku může u většiny stavebníků hrát důležitou roli.

Stromy, keře, stávající objekty, to vše může ovlivnit konečnou cenu pozemku. Pokud se na parcele nachází budova, je třeba znát její technický stav z čehož vyplývá cenový odhad. Mnoho dohadů vzniká pouze na základě posouzení technického stavu bez důkladnějších výpočtů.

Co zvyšuje cenu pozemku:

• veřejná doprava v dosahu

• orientace parcely k jihu

• nezávadné životní prostředí

• lukrativní oblast (atraktivním místem může být jak klidné místo na okraji obce tak i centrum města)

• lokalita s tradicí bydlení (lesoparky)

• střediska občanské vybavenosti v dojezdové vzdálenosti

Co snižuje cenu pozemku:

• vysoké stáří domu

• umístění v záplavové oblasti

• špatné životní prostředí

• rušná silnice v blízkosti pozemku

• oblast průmyslové zóny

• poddolovaná území

• složitá dopravní obsluha

3. Poloha pozemku

S polouhou pozemku samozřejně souvisí i cena...

Spolupráce se stavební firmou

Výstavba rodinného domu může proběhnout svépomocí nebo dodávkou stavební firmy. V případě výstavby rodinného domu svépomocí je zapotřebí zajistit stavební dozor, není-li sám stavebník odborně způsobilý pro tuto činnost. Osoba vykonávající stavební dozor musí splňovat požadavky stavebního zákona (odborné vzdělání, praxe), odpovídá za řádné provedení prací na stavbě viz vyhlaška č. 13/1998 Sb. Stavební firma si zajišťuje stavební dozor sama ve většině případech a je povina vést tvz. stavební deník, do kterého mají možnost nahlédnout jak stavební dozor tak i investor.

Smlouva o dílo

Jedná se o oboustranný právní akt, ze kterého plynou práva i povinosti.

Řádně uzavřená smlouva by měla být základem vzájemné spolupráce mezi investorem a stavební firmou. Obsah smlouvy upravuje § 536 obchodního zákoníku a § 631 občanského zákoníku. Smlouva by měla být uzavřena dle § 262, odst. 1 občanského zákoníku.

Dále by ve smlouvě měly být pevně dány smluvní pokuty za překročení dodacích lhůt. U nepředvídatelných situací je potřeba prokázat, zda byla předvídatelná nebo nepředvídatelná např. záplavy. Pokud provedení stavebního díla neodpovídá vyjádření ve smlouvě, je nutné uvést způsob a lhůtu nápravy. Pokud stavební firma pověří jinou firmu zhotovením části díla, není tím osvobozena od odpovědnoti za případně způsobené vady a nedodělky.

Obsah smlouvy:

• čas, ve kterém budu jednotlivé etapy splněny, popřípadě celé dílo

• rozsah stavebních prací

• povinnosti obou stran (investora a zhotovitele)

• cenu práce a použitých materiálů

• řešení vad a nedodělků

• způsob jakým bude dílo provedeno

• vlastnické právo

• podmínky a doba záruky

Cena za provedení díla

Cena nemusí být stanovena pevnou částkou, pak se cena řídí rozpočtem. Položkový rozpočet se skládá z jednotlivých položek a jejich cen, které jsou uvedeny ve sborníku stavebních prací. Stavitel by měl být s rozpočtem předem obeznámen a má právo do něj zasahovat. Zásadní požadavek je znění zákona č. 526/1990 Sb. zákon o cenách. Cena by zpravidla měla být uvedena ve smlouvě o dílo. 

Způsob placení: Nejideálnější způsob platby je po jednotlivých etapách, které investor zkontroluje. Dále by měla být část ceny zaplacena až po dokončení, převzetí díla. Popřípadě je možné uhradit finální částku až po vydání kolaudačního rozhodnutí. V případě, že se cena díla během výstavby navýší o více než 10 % nepředvídatelnýmí událostmi, může investor odstoupit od smlouvy, ale za částečně provedené dílo je povinen zaplatit.